1897年德国人的早期殖民开发，在青岛小鱼山公园附近，后来在青岛信号山山麓建起了总督官邸，由当时德国著名的建筑师拉查鲁维茨进行设计，他按照德国柏林皇宫建筑图纸的原样缩小10倍，仿造建立了总督官邸。整个工程花费5年工期。工艺技术要求十分苛刻，前后有4家青岛的资本家公司承接施工，都因技术要求太高而被淘汰。
1908年竣工完成的青岛德国总督官邸，它的主体建筑4000平方米，除居室以外，有大小客厅、书房、宴会厅、室内花园。其建筑及设施之豪华，在当时大大优于香港、澳门总督的官邸，外部装饰有富丽堂皇的浮雕、雕塑，极具艺术观赏价值。总督官邸虽无围墙，但在四周设立着德文和中文的标牌：“私人领地，不准入内”。
1922年，中国国民政府收回了青岛，也同时收回了作为日本“胶澳总督办”的原德国总督官邸。
1934年，这座美丽的德国建筑被青岛市政府命名为“迎宾馆”。1935年夏天，国民党中央政府“美龄”号专机徐徐降落在青岛机场，从机上下来了宋美龄和宋子文等国民党要员。早已等候的青岛市市长沈鸿烈，在机场举行了热情洋溢的欢迎仪式。随后，他们乘车下榻“迎宾馆”。在举办的盛大欢迎晚宴上，宋美龄对奉上的正宗西餐佳肴赞不绝口。席间，市长沈鸿烈还将西餐厨师介绍给宋美龄。几天的青岛避暑游玩，使习惯了西方生活的宋美龄流连忘返。宋美龄回南京后，沈鸿烈写了一封推荐信，交给了迎宾馆的西餐厨师，令其到蒋介石的官邸报到，后这位厨师成了宋美龄的专职西餐厨师。
三十年代，山东省主席韩复榘常来青岛视察，国民党青岛市市长沈鸿烈将韩复榘安排在他喜欢的“迎宾馆”下榻。热情款待，酒过三旬，还投其所好为韩复榘招妓助兴。
“七七”事变后，日本发动全面侵华战争，蒋介石的军队节节溃退，国民党的第二号人物汪精卫和周佛海等公开投敌成了大汉奸。1940年1月，日本为了在中国成立一个汉奸政府，在青岛“迎宾馆”召集全国各地汉奸开会。日本华北侵略军扶植的伪“华北政务委员会”主席王克敏、日本海军部扶植的伪南京“维新政府”头子汪精卫、梁鸿志、周佛海等到会，会议确定了成立以汪精卫为首的伪“中央政府”，以“反共亲日和平”为宗旨，公开投降日本。
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