蓝白观楼市
2019-02-10
2018下半年开始，从土地流拍潮到楼盘降价潮，迅速在各线城市蔓延。
两年前不可一世的二线楼市，大热的合肥、杭州、厦门，一年前房价涨幅动辄翻倍的三四线楼市，从环一线的城市群到中西部的小县城，全部都被楼盘降价的迷雾所笼罩，捆绑装修和车位没有了，排队抢房也消失了，房企终于低下了高傲的头颅。
然而，我们却发现“降价未遂”、“禁止降价”的现象在涌现，远的不提，近期江苏邳州的房地产商会就着实火了一把，在该商会发给市内各大房企的通报中，明确指出有楼盘以低价扰乱市场、进行不正当竞争，并提出所有房企不能挑起价格战。
问题在于，禁止开发商降价，就能救得了目前的楼市吗？答案显然是否定的。
在搞明白这个问题之前，我们先来看一个房企核心的财务指标：财务费用占比。数据来源于光大证券宏观团队的研报，因为各大房企尚未披露年报，所以最新数据截止到2018年3季度。
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如图所示，无论是财务费用与总费用之比，还是财务费用和营业成本之比，均已攀升自2006年至今的历史高位，高达30%以上！
很多朋友有点发懵，这能说明什么？
说白一点，房企的贷款利息支出已经创出了历史记录！
所谓财务费用，主要构成就是贷款利息，对房地产这种高杠杆、高周转的行业来说，可谓是命门中的命门。
想象一下，以前房企可以轻易获得低息贷款，也可以从容的拆东墙补西墙把漏洞给填上，等到最终房子卖出去，回款一到，马上满血复活继续拿地，周而复始，好不自在。
随着现在融资成本越来越高，不管是发公司债、发信托还是银行贷款，利率高企的现象很难改变，手中的项目拖得时间越长，贷款利息支出就越多，再不加大回款的力度，对开发商来说最终就是竹篮打水一场空！
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另外一个数据也能说明问题，从去年11月开始，房企融资利率水平大幅上涨，华远、华夏幸福、时代中国、恒大发行的各类融资工具利率均高达10%以上，今年1月份，正荣、禹洲发行的优先票据利率分别高达10.5%和8.6%。
连续三个月融资利率大涨的背后，是连续三个月融资额暴增至千亿以上，高企的利率、创出历史记录的贷款利息支出、急不可耐的借钱，很多房企只是为了“借新债还旧债”而已。
利息一天比一天高，规模一天比一天大，偏偏还赶上了去化率下降、购房者观望情绪浓厚的时期。
这个时候，不让楼盘降价就能救得了开发商吗？每天压力山大的贷款利息，能够坐视不管吗？换做你是房企，不降价搞点回款能怎么办？
答案很简单：要么降价，要么倒下，仅此而已。
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